Son dos las noticias que me traen a esta columna para hablar de vivienda, nuevamente. La primera de ellas, una encuesta en la que casi la mitad de los ciudadanos plantea que el número máximo de viviendas por persona debiera ser de una o dos casas y cincuenta y siete por ciento cree que el límite debería llegar a hasta cinco. La otra noticia señala un crecimiento el precio del dieciocho por ciento en mi ciudad, Valladolid, durante el último año.
La primera de las noticias es muy controvertida. Prohibir la compra de viviendas, o de cualquier otro producto, son medidas que suelen ofrecer un resultado desastroso. No hablo de mi opinión, hablo de historia de la economía, hablo de sistemas que, durante los dos últimos siglos pretendieron controlar determinados mercados de esta manera y que acabaron reventándose por las costuras sociales. Esto es tan así, que hasta el paradigma del intervencionismo a nivel mundial, China, ha ido avanzando en la dirección contraria. Otra cuestión es que podamos utilizar la política fiscal para introducir externalidades positivas o negativas que condicionen las decisiones de los consumidores. Los llamados incentivos. Podemos establecer tipos de gravamen progresivos en función del número de viviendas en propiedad, dejando casi exenta en el IBI a la vivienda habitual y quizá una segunda vivienda, pero ir incrementando el porcentaje en función del número de propiedades inmobiliarias de la unidad familiar. Con los ingresos derivados de esa medida, se podrían introducir medidas de ayudas directas a las familias con rentas bajas o intervenir directamente en el mercado mediante la promoción de viviendas de titularidad pública o de protección oficial que nunca perdieran esa condición, para adquisición o arrendamiento.
De esa misma noticia, rechazaría las medidas de carácter impositivo o de fijación de precios por un motivo muy sencillo: las rebajas impositivas irían al margen de beneficio del arrendador y las subidas irían a pagos en dinero negro. Admitiendo matices, creo que los impuestos indirectos deben ser estables y que la progresividad del sistema se debe introducir a través de la imposición directa. En vivienda, y en todo.
En todo caso, la noticia, con esos porcentajes de población favorables la prohibición de compra de vivienda, no creo que indiquen otra cosa más que el hartazgo de una gran masa social. De hecho, en la encuesta se indica que uno de cada cuatro españoles no se fía de ningún partido para gestionar la vivienda. Por algo será.
La segunda noticia me parece que refleja el principal problema que perturba el mercado de la vivienda: se trata de dos mercados con un único producto; es decir, un mercado segmentado. Me explico: un mercado de primera necesidad y un mercado de inversión. Al no existir frontera entre ambos, las rentabilidades, o lo que es lo mismo, los incrementos de los precios afectan por igual a ambos nichos. Un mercado de inversión se mueve en función de las rentabilidades esperadas; un mercado de un bien de primera necesidad no debería obedecer a tales criterios. No creo que a nadie le parezca buena idea restringir el acceso al agua potable y que únicamente puedan beber aquellos que logren pagar el precio de mercado de equilibrio.
Los mercados, tanto los oligopolios como los de competencia perfecta, funcionan según las leyes de la oferta y la demanda; pero, ojo, al estar conectados los mercados, el de primera necesidad y el de inversión, el precio de equilibrio es único, y será más alto que si funcionase solo el de primera necesidad. Precisamente por la demanda creciente. Lo cual significa que, automáticamente, se expulsa del mercado de primera necesidad a quienes no pueden pagar el precio del mercado de inversión.
Por otro lado, se argumenta, falsamente, que la solución es aumentar la oferta, pero en el mercado de la vivienda esto no se puede aplicar directamente: para que las leyes de mercado funcionen necesitamos transaccionar con bienes HOMOGENEOS. Estaremos de acuerdo que una vivienda junto a la catedral de Sevilla no es un producto equiparable a una vivienda, por poner un ejemplo, en el barrio de las tres mil viviendas. La segunda noticia ejemplifica esta cuestión. Un dieciocho por ciento de subida de precios en Valladolid. Eso habla de un desajuste tremendo entre la oferta y la demanda. ¿Qué demanda hay en Valladolid? Su crecimiento demográfico, durante las últimas tres décadas, treinta años, ha sido negativo. Hay menos gente. ¿Quién demanda pisos en Valladolid? Desde luego, no los demandan quienes los necesitan para vivir en ellos. ¿Qué explica que la zona urbana de Valladolid ocupe un área geográfica mucho más grande que hace treinta años? El incremento demográfico no, desde luego.
Yo no sé si los políticos pueden o deben gestionar esto, pero sí que tengo claro que somos los ciudadanos quienes debemos exigírselo. Tengo claro quiénes ganan con este statu quo y tengo claro quiénes pierden. A estos, les interesa cambiarlo.
Alberto Martínez Urueña 04-02-2025
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